軍用地投資の５つのメリット
国が借主だから安心・安定
軍用地は、日本政府が借りて使っている土地です。 地代（賃料）は毎年しっかり日本政府が支払ってくれるため、収入が安定していて、安心感のある投資先として人気です。
市場流動性が高く、売却して換金しやすい
市場流動性が高く、売却して換金しやすい 軍用地は、取引価格が「年間借地料×倍率」で明瞭に計算できる仕組みなので、相場が分かりやすく売りやすい資産です。 他の不動産に比べても買い手が付きやすく、スムーズに換金できる可能性が高いことが評価されています。 さらに銀行からの担保評価も高いため、担保として信用力があり、ローン利用に有利です。
空室や修繕費がかからない
軍用地には建物がないため、アパートのように空室や修繕の心配がありません。 設備の故障や住人トラブルといった手間もなく、ほったらかしでも地代が毎年しっかり入ってきます。 また、軍用地は基地の中にあるため現地見学ができません。 これは普通の不動産ではデメリットに見えるかもしれませんが、 「見に行く必要がない＝管理がほとんど不要」というラクさの裏返しでもあります。
相続税対策も有利
軍用地は「借地権付きの土地」として評価されるため、 まず通常の土地に比べて相続税評価額が約40%下がる仕組みになっています。 さらに、国（日本政府）が借主であり「公共用地」にあたることから、 もともと低い評価がさらに引き下げられ、現金に比べて最大で約50%の評価減となるケースもあります。 このように、現金で持っているよりも相続税を抑えられるため、 将来を見据えた相続対策として軍用地を選ぶ人が増えています。
※評価の圧縮率は、土地の場所や施設の種類、返還予定の有無などによって異なります。 軍用地は専門性の高い資産なので、税理士や軍用地に詳しい不動産会社に相談することが大切です。
長期的な収益性
軍用地は、長く使われる前提の施設（米軍基地や自衛隊基地）に貸している土地なので、 家賃（＝借地料）が毎年きちんと入り、長期にわたって安定収入が見込める投資です。 さらに、借地料は1972年の本土復帰以降、ほぼ毎年少しずつ上昇しており、 いわば「地代が複利のように増えていく」しくみになっています。 このため、将来的な値上がり（インカム増）も期待できるという点で人気があります。
※借地料は国（防衛省）が毎年決めており、物価上昇や地価の動きに応じて見直されます。 絶対に上がるとは限りませんが、過去50年以上にわたり、上昇傾向が続いています。
軍用地投資のデメリット
返還のリスク
一番のリスクは基地が返還されることです。以前は、軍用地が返還されてしまった場合、「軍用地料」がもらえなくなることが最大のリスクでした。 しかし現在は、「跡地利用特措法」に基づき軍用地が返還された後もその土地の使用収益が見込まれるまでは「軍用地料」に相当する「給付金」がもらえ、しかも返還後の再開発により土地の価値は上がると見込まれているので、軍用地返還に伴うリスクは軽減されました。
使用・立ち入りが禁止
軍用地はその用途から、土地を所有しても一切の使用・立ち入りが禁止されます。そのため、購入を検討している段階でも見れるのは航空写真くらいで、実際にその土地を確認したりはできません。
短期売買に不向き
軍用地投資はあくまでも長期スタンス、自己資金の範囲内が原則です。
金利の動きによって、投資の選択肢が広がる可能性も
現在は低金利時代ということもあり、軍用地のような安定収入を重視する投資が注目されています。 ただし、もし今後、預金金利が大きく上昇するようなことがあれば、 「リスクを取らずに利息が得られる預金」などに目が向く方も増えてくるかもしれません。 その場合、軍用地の価格（倍率）にも多少の影響が出る可能性があるため、 長期的な視点で投資を検討することが大切です。
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