軍用地とは沖縄の米軍基地や自衛隊基地内の土地のことを言います。
沖縄に存在する【軍用地】は近年、資産活用や相続税対策などで注目されています。

他府県にも軍用地はあるのに、なぜ沖縄だけこんなに人気なのかというと、米軍基地の約70％が沖縄県に集中しているため、大きいものから小さいものまで物件が豊富にあることが人気の要因の一つです。

軍用地は、民間が所有している土地が多いため、国がその所有者から土地を借りて軍用地として使用しています。
国と土地所有者との間で賃貸借関係が生まれ、毎年、国から所有者へ借地料【軍用地料】が支払われます。

毎年8月頃、国から所有者へ年間借地料が支払われます。
年間借地料は、現在のところ毎年複利で約1%ずつ値上がりしています。
(値上がり分の精算金は翌年3月頃支払われる)

軍用地の売買価格は、年間借地料×倍率＝売買価格となります。

• 年間借地料
  土地の面積(㎡)×国が定めた借地料の㎡単価
  所有者に発行される軍用地の所在や借地料などが記載された「土地賃借料算定調書及び土地明細書」で確認します。
• 倍率
  軍用地の取引基準となるもので、施設や立地等条件によって変動します。
  倍率は国や不動産会社が決めるものではありません。
  軍用地の倍率は株式市場の変動に似ており、買いたい!というお客様の多い施設は倍率が高くなります。
  ここ数年、沖縄軍用地の購入者の増加とともに、倍率も上昇しています。

例えば土地面積100㎡で年間の借地料180,000円、倍率が55倍の場合。
180,000×55倍で9,900,000円は購入価格となります。

登記事項証明書、公図も取得することができ、不動産売買契約書を交わします。
決済時には司法書士も立会し、所有権移転手続きを行います。

また、基地内なので、現地を見ること、立ち入ることはできません。
航空写真、併合図など図面で確認をし、公簿面積での取引となります。

所有者は、所有軍用地が所在する市町村在の地主会に加入します。
地主会会長に借地料の請求及び受領に関することなどの代理権を与える委任契約を行い、毎年の借地料は地主会から振込されます。
任意加入ですが、会報での情報提供や軍用地主向けセミナー、土地連共済融資などのサービスを受けられることから、多くの軍用地主が加入しています。

• 借主は国（防衛施設局）になるため、安心で安全な取引が可能となります。借地料のやりとりも国と直接行うので、一般的な投資のように手数料や管理費などを支払う必要がなく効率的な投資物件と言えます。
• 借地料が毎年値上がりし、複利的に増えていきます。
• 自然災害や空室リスク、資産価値の減少など不動産投資特有のリスクがほとんどないです。
• 軍用地は人気が高いので売却しやすく、換金性が高いです。
• 軍用地は公用地として評価されるため、一般的な民有地よりも「相続財産評価額」の評価が低く、同時に借地であることからその評価額からさらに40％削減されるため、相続税対策としても有効に働きます。

• 一番のリスクは基地が返還されることです。しかし、その後の土地利用次第で資産価値が上がることもあります。
• 軍用地はその用途から、土地を所有しても一切の使用・立ち入りが禁止されます。そのため、購入を検討している段階でも見れるのは見取り図くらいで、実際にその土地を確認したりはできません。

沖縄の金融機関では、一般的なマンション・アパートより軍用地の方が評価が高く、担保としての価値が非常に高いです。
県内の金融機関では軍用地購入のための特別なローンも用意されております。