不動産査定 ハウマッチ 第163回

皆さんこんにちは！又吉 未乃です！

こんにちは。オロク商会の 具志 浩和 です。
さあ、みのちゃん、今週も不動産売却の疑問や不安に、わかりやすく答えていきましょう！

はい、よろしくお願いします！

ケースとしては少ないかもしれないんですが、今実際に住んでいる方がいらっしゃる、アパートを査定して欲しいという、オーナーさんからの依頼があった場合、査定の方法とか、入居者さんへの説明など、どういった流れで進むんでしょうか？

わかりました。アパートの売却査定ですね。たしかに、住宅以外のアパートやテナントが入っている商業用物件の査定も行っています。

まず、質問の一つ目、住んでいる入居者へは、査定の時点では、通知も説明も行いません。ですんで、住んでいる部屋を見ることもしません。仮に、空き部屋があれば中をみて状況を確認しますが、満室の場合は、所有者からの聞き取りと現地での目視調査で査定を行います。入居者への通知は、実際に売買が成立して所有者が変更になった時点で通知を行います。

ふむふむ！

二つ目の質問の査定の方法ですけど、アパートの場合、購入の目的が住居用と異なっていわゆる投資目的で購入されますので査定の着眼点が住宅の査定とは異なってきます。では、実際、どんなところを査定の基準にしているかから入っていきましょう。

お願いします！

一言でいうと、収益性です。この物件にいくら投資して、どれだけのリターン(収益)が得られるか、購入時点だけではなくて耐用年数に照らして長期的なスパンで判断していくことになります。大きく分けて、収入と支出この二つの項目を想定される所有期間分をシュミレーションしていきます。

なるほど！

収入の部門では、賃料の妥当性、家賃を増やせる見込みがあるか、または減少するリスクはないか、あとこの先の予想入居率、空室率なども重要です。一方の支出の部門では、この先に係る予想修繕費用やリフォーム費用、税金などがあげられます。

アパートなどの収益物件は、残存の耐用年数で建物投資の回収見込みと利益の確保の見極めが重要になってきますのでその収益性をいかに査定に落とし込んでいくかがポイントになってきます。などなどですけど、みのちゃん、ちょっと難しかったかな、今日はアパート査定の基準についてはなしてきました。参考にされてみてください。

収益物件は、土地や建物とは違った査定ポイントがあるんですね！勉強になりました！

具志社長、今週もありがとうございました！

ありがとうございました。また来週！